Критерии определения начальной стоимости заложенного недвижимого имущества

В связи с активным развитием ипотечных отношений в России и в виду экономической ситуации споры об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество все чаще становятся предметом судебного разбирательства.
Нередко такие споры связаны с определением начальной стоимости заложенного имущества, так как залогодатель обычно заинтересован в продаже его как можно по более высокой цене, а залогодержатель — по более низкой.
Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества определен в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке).
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену имущества.
Такая цена определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Исключение из этого правила установлено в пункте 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке: при реализации объектов, являющихся предметом залога при предоставления кредита или займа на строительство либо приобретение наемного дома, начальная продажная цена определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества.
Несмотря на то, что правила, закрепленные в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, достаточно просты, на практике возникают споры, связанные с их правильным применением и толкованием.
Определение цены по соглашению сторон
Соглашение, достигнутое в ходе рассмотрения дела в суде
Судебная практика свидетельствует о том, что соглашение о начальной продажной цене заложенного имущества, достигнутое в ходе рассмотрения дела в суде, имеет место крайне редко. В числе примеров, когда такое соглашение все же было достигнуто, можно привести постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2015 по делу № А04-8522/2014.
При этом, из буквального толкования подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке не следует, что суд должен проверять, какими соображениями руководствовались стороны, из каких мотивов они исходили, заключая соглашение. Представляется, что такая ситуация может быть использована недобросовестными сторонами с целью нарушения прав третьих лиц (например, согласование заниженной цены чтобы не допустить удовлетворение требований иных кредиторов за счет этого же имущества).
Соглашение, достигнутое в договоре о залоге
Нередко начальная продажная цена устанавливается в размере залоговой стоимости, согласованной в договоре об ипотеке. Обычно это происходит, если никто из сторон не возражает против установления ее в указанном размере (например, залогодержатель в иске просит установить цену согласно условиям договора ипотеки, а залогодатель не выдвигает возражений против данного требования) (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.12.2015 по делу № А19-19401/2014, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.12.2014 по делу № А82-187/2014). Такие ситуации рассматриваются как своеобразное «молчаливое» соглашение между залогодателем и залогодержателем.
Между тем, критику такого подхода можно увидеть в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 127-КГ14-16.
В данном деле банк обратился с требованием о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки. Ответчики возражали против удовлетворения иска в полном объеме, но отдельных возражений против позиции банка о стоимости заложенного имущества не приводили. Суд установил начальную продажную стоимость равной стоимости, указанной в договоре ипотеки.
Направляя дело на новое рассмотрение, судебная коллегия указала, что начальная продажная цена является обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора.
В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В данном случае вопрос о начальной продажной цене на обсуждение сторон не выносился. При этом с момента заключения договора залога прошло значительное время, и стоимость имущества могла существенно измениться.
Следовательно, отсутствие возражений ответчика не является безусловным основанием для определения начальной продажной цены в размере залоговой стоимости, согласованной в договоре об ипотеке.
В примере, приведенном в пункте 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013), также обозначена необходимость сравнивать стоимость заложенного имущества, указанную в договоре залога, с действительной стоимостью этого имущества на момент обращения на него взыскания.
Судебные постановления, вынесенные иску банка о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру, были отменены, и дело было направлено на новое рассмотрение, так как суды не учли значительный промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке (2007 год) до момента обращения на него взыскания (2011 год). Указанная в договоре об ипотеке цена квартиры не соответствовала ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом, что впоследствии могло привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Определение цены судом
Подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке прямо не ограничивает суд в выборе способа определения начальной продажной цены. Из него следует, что отчет оценщика является лишь одним из возможных вариантов.
Между тем, анализ практики свидетельствует о том, что в отсутствие соглашения сторон заключение оценщика (представленное сторонами или полученное по итогам судебной экспертизы) является практически единственным способом, который использует суд для определения начальной продажной цены.
Возможность использовать еще какие-либо способы ограничивает и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.02.2014 № 18-КГ13-183, в котором суд указал, что по смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке в случае возникновения спора о начальной продажной цене она должна определяться исходя из действительной, рыночной стоимости имущества.
Учитывая, что судьи специальными познаниями для ее определения чаще всего не обладают, заключение оценщика остается, по сути, единственным допустимым доказательством, на котором суд может построить свое решение.
Кроме того, как указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 25.02.2014 № 42-КГ13-4, при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов оценки является обязательным; оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда; суд самостоятелен в выборе оценщика (статьи 8, 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).
Доказательства рыночной стоимости имущества, представленные сторонами
Отчет(заключение) оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества может быть представлен в суд как сторонами, так и получен по итогам судебной экспертизы.
В случае, если одна из сторон спора представляет отчет об оценке, а другая сторона этот отчет не оспаривает, не заявляет ходатайства о назначении судебной экспертизы, то суды обычно устанавливают начальную продажную цену в размере, определенном в таком отчете (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.10.2015 по делу № А38-179/2015).
Анализ практики показывает, что оспорить отчет, представленный противоположной стороной, можно только при предоставлении своего отчета с иной стоимостью или при наличии фактов, свидетельствующих о том, что отчет был составлен с нарушением закона.
Иные доводы (например, ссылки на сайты сети Интернет, где указана рыночная стоимость близкого по параметрам имущества), как правило, не помогают (апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2013 по делу № 11-2650\13).
Суды обращают внимание на такие обстоятельства, если приводятся доводы, вызывающие сомнения в обоснованности представленного отчета. Например, в отчете отсутствуют какие-то формулы, стоимость имущества значительно не отличается от стоимости, указанной в договоре залога, а с момента его заключения прошел значительный промежуток времени (апелляционное определение Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.03.2015 по делу № 33-3/15).

Полностью статья представлена в Бюллетене RWAY № 254