У края пропасти: застройщиков может ждать череда банкротств.
Алексей Винокуров, руководитель Кировского филиала Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры»
– Мы занимались и продолжаем заниматься проектами, которые связаны с защитой интересов кредиторов в рамках банкротства застройщиков. За последнее время в нормативной сфере произошло большое количество изменений, которые касаются не только взаимоотношений между застройщиками и дольщиками, но и затрагивают такую чувствительную сферу, как банкротство застройщиков. Сейчас, как мне представляется, эта тема сейчас и в ближайшем будущем будет очень актуальной.
Банкротство без шанса
Буквально на днях Арбитражный суд Кировской области объявил банкротом компанию-застройщика «Вятка-Надым». Это решение было принято без прохождения всех предварительных процедур: наблюдения и внешнего управления. Судья сразу перевела дело на завершающую стадию — конкурсное производство. Это требование закона ко всем делам о банкротстве застройщиков, которые возбуждены после 1 января 2018 года. Если попытаться понять мотивы законодателя, то циники могут предположить, что основная цель этой нормы — расчистить рынок, быстро ликвидировать максимально возможное количество застройщиков. Впрочем новую норму можно объяснить и тем, что законодатели опасаются «подвешивания» проблем обманутых дольщиков, ведь стандартные процедуры банкротства могут тянуться годами, при этом практическая вероятность того, что застройщику удастся восстановить платежеспособность, очень невелика.
Жизнь после краха
Вопрос в том, что произойдет дальше. Сейчас законодательство создало условия, которые формально призваны максимально защитить интересы участников долевого строительства в случае банкротства застройщика. Главное, что в случае банкротства застройщика, такие объекты выводятся из общей конкурсной массы и появляется возможность достройки домов.
Дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Но насколько эффективным будет такое решение зависит от конкретной ситуации. Если дом готов на 80-90% — это одна ситуация. А если стройка остановилась чуть ли не на уровне котлована? В первом случае, участникам ЖСК придется скинуться на достройку объекта, но суммы будут сравнительно подъемными. А что произойдет во втором случае? Где взять, допустим, 200 млн рублей, которые нужны на завершение строительства? Есть вариант привлечения стороннего инвестора, нового застройщика, который за предоставление без конкурса земли для новых объектов согласится за свой счет достроить дом. Такая норма прописана в региональном законе о поддержке обманутых дольщиков. Правда, на пути такого решения стоят две проблемы. Во-первых, количество потенциально интересных площадок для нового строительства в Кирове очень невелико. Во-вторых, большой вопрос, есть и в нашем городе застройщики-инвесторы, которые готовы «подписаться» на такие проекты. Ведь даже у крупнейших кировских строительных компаний не такое безоблачное финансовое положение.
Кому выгодно возбуждение дел
На этом пункте кто-то может вспомнить об обязательном страховании объектов, которые строятся с использованием средств дольщиков. Формально именно объявление застройщика банкротом является основанием для выплат со стороны страховой компании. Но здесь мы увидим еще одну правовую коллизию, которая фактически приводит к тому, что средства страховых компаний очень редко поступают дольщикам. В большинстве из увиденных мною договоров между застройщиком и страховой компанией есть целый ряд условий, которые позволяют ей отказаться от выплат. Самое важное в нашем контексте - подобное условие о том, что возбуждение уголовного дела против руководителя компании-застройщика является основанием для отказа от страхового возмещения. С одной стороны, это логичное условие. Страховые компании очень не хотят становиться жертвами мошенников, которые гипотетически вполне могут провернуть схему с фиктивным банкротством застройщика. Правда, наша практика показывает, что уголовные дела возбуждаются против застройщиков чуть ли не автоматически после возникновения более или менее серьезных проблем со своевременной сдачей объекта. Внешне это выглядит так, что органы борются за права граждан. Дело заведено. Дольщики включены в список потерпевших. Иногда даже есть более или менее суровый приговор суда. Но даже поверхностное изучение таких материалов вызывает массу вопросов. Допустим, под статью о нецелевом использовании средств порой подводится приобретение бумаги для офиса или заправка картриджей. А насколько в интересах дольщиков расходование средств на выкуп земельного участка для строительства дома?
И главный вопрос. Как такие действия в уголовно-правовом поле помогают участникам гражданско-правовых взаимоотношений? Тем самым дольщикам, которые в результате не получают страхового возмещения.
Проект передела рынка
Понятно почему власти страны все-таки решили фактически отказаться от самой формы долевого строительства. Пока сам термин сохраняется, но если посмотреть на суть взаимоотношений, то ей на смену придет система проектного финансирования и эскроу-счетов. Скорее всего она действительно сократит риски участников долевого строительства. Банк, который становится посредником между застройщиком и дольщиками, так или иначе гораздо профессиональней любого частного лица может оценить риски финансирования той или иной девелоперской компании и конкретного проекта. Сейчас уже формируется практика кредитования строительной отрасли. Но еще не так давно, по нашей информации, банки очень неохотно финансировали строителей. Скорее это были разовые акции, которые проводились для оперативного решения каких-то острых вопросов. Знаю ситуацию, когда после выставления первоначальных условий со строителей дважды требовали увеличить залог. И даже несмотря на это, конечные условия предоставления кредита оказывались значительно хуже, чем можно было бы рассчитывать. Возникло даже впечатление, что банкиры заранее признали этот кредит невозвратным.
Другими словами, у кредитных организаций есть масса способов гораздо более простого и понятного получения прибыли. Поэтому они не горят желанием вкладывать в средства в финансирование жилищного строительства. Но, полагаю, в строительной индустрии есть федеральные структуры, для которых доступ к рынку кредитного финансирования куда проще. А значит, кировский рынок жилой недвижимости ждет серьезный передел. Не удивлюсь, если через несколько лет в списке ведущих застройщиков области окажутся совсем другие компании.
Резюме:
► Попытка получить квартиру через привлечение правоохранительных органов может иметь противоположный результат. От возбуждения уголовных дел часто выигрывают лишь страховые компании.
► Пока не понятно сохранят ли свои позиции большинство кировских компаний-застройщиков в условиях изменения законодательных норм. С их уходом рынок новостроек либо съежится, либо их место займут компании с доступом к проектному финансированию. Конечно, есть вариант, что государство создаст специальные институты, которые предложат застройщикам рабочие продукты в сфере проектного финансирования.
► При всех своих недостатках, участие в долевом строительстве пока самый безопасный способ инвестирования в отрасль. Другие механизмы, типа договоров займа и даже участия в ЖСК, связаны с куда большим риском.